FORUM D&P | P3 Planning Research | 건축 법규·제도 가이드 시리즈 #1
소규모 건축물을 짓거나 리모델링할 때, "건축허가"와 "건축신고"의 차이를 정확히 알고 계신가요? 2026년 현재 대한민국의 건축 인허가 제도는 소규모 건축물에 대해 상당히 간소화된 절차를 제공합니다. 이 가이드에서 정리합니다.
1. 건축허가 vs 건축신고 — 핵심 차이
| 구분 | 건축허가 | 건축신고 |
|---|---|---|
| 근거 | 건축법 제11조 | 건축법 제14조 |
| 대상 | 일반 건축물 | 소규모 건축물 (바닥면적 85㎡ 이내 등) |
| 처리 기간 | 15~30일 (심의 시 60일+) | 즉시~7일 |
| 건축사 의무 | 연면적 200㎡ 초과 시 | 면제 가능 (일부 조건) |
| 절 | 신청 → 검토 → 허가 → 착공신고 → 사용승인 | 신고 → 수리 → 착공 → 사용승인 |
2. 건축신고 대상 — 어떤 경우에 가능한가
건축법 제14조에 따라 건축신고로 처리할 수 있는 주요 경우:
- 신축: 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 건축물
- 증축·개축·재축: 연면적 합계 85㎡ 이내
- 관리지역·농림지역·자연환경보전지역: 연면적 200㎡ 미만 + 3층 미만
- 연면적 200㎡ 미만 + 3층 미만 대수선
- 기존 건축물의 용도변경: 같은 시설군 내 변경
3. 리모델링 시 알아야 할 것
FORUM D&P의 경험상, 리모델링 프로젝트에서 가장 자주 마주치는 법규 이슈:
A. 대수선의 범위
대수선이란 건축물의 주요 구조부를 변경하는 것입니다:
- 내력벽 30㎡ 이상 수선·변경
- 기둥 3개 이상 수선·변경
- 보 3개 이상 수선·변경
- 지붕틀 3개 이상 수선·변경
- 방화벽·방화구획 수선·변경
- 주계단·피난계단·특별피난계단 수선·변경
단순 인테리어(벽지·바닥재·천장 교체, 비내력벽 변경)는 대수선에 해당하지 않아 별도 인허가 없이 가능합니다.
B. 용도변경
건물의 용도를 바꿀 때는 건축법 시행령 별표 1의 용도 분류를 확인해야 합니다. 같은 시설군 내 변경은 건축물대장 기재내용 변경만으로 가능하지만, 다른 시설군으로 변경 시 허가가 필요할 수 있습니다.
4. 세움터(eAIS) — 온라인 인허가 시스템
세움터(eais.go.kr)는 건축 인허가를 온라인으로 처리할 수 있는 시스템입니다:
- 건축허가·신고 온라인 신청
- 착공신고, 사용승인 신청
- 처리 현황 실시간 조회
- 건축물대장 열람
5. FORUM D&P 실무 팁
- 사전 상담 활용: 인허가 전 해당 구청 건축과에 사전 상담 요청. 무료이며 절차를 크게 단축
- 건축물대장 먼저 확인: 리모델링 전 건축물대장에서 현재 용도·면적·구조를 확인
- BIM 활용: ArchiCAD로 설계한 BIM 모델에서 인허가 도서를 직접 추출하면 도면 작성 시간 대폭 단축
- 법규 변경 주의: 건축법은 자주 개정됩니다. 세움터 공지사항을 정기적으로 확인
다음 글 예고
법규 가이드 #2: "리모델링 vs 신축 — 법적 차이와 비용 비교 완전 분석"
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