[ 포럼디앤피 | 연구부 ] 설계자동화 서비스를 활용한 건축사무소의 규모검토(Feasibility Study) 실행 사례

< 랜드북과 플렉시티, ⓒ 2020 SPACEWALK, © EDIT Collective Corp. 제공, 양푸른누리 재구성 >

1.1 들어가며

건축사무소에 설계를 의뢰하면 어떤 프로세스로 진행이 될까?
일반적인 진행 단계는 다음과 같다.

규모검토 - 사업성검토 - 계획설계 - 기본설계 - 실시설계 - 시공자 선정 - 건설관리 PM - 감리

가장 빈번하게 발생하는 작업은 계획설계 전 단계에서 진행되는 Feasibility Study, FS라고도 하는 규모검토와 사업성검토이다. FS의 결과가 사업 실행 여부를 판가름하기 때문에 신속하면서도 정확한 검토가 필수적이며 그만큼 전문성을 필요로 하는 작업이다.

그런데 특정 용도와 조건이 부합되는 경우 이를 몇 초에서 한 시간 내외로 검토해주는 AI 기반의 설계자동화 서비스가 제공되고 있다. BIM과 VR 등 기술을 기반으로 활동하는 포럼은 그 중요성을 매우 높게 보고 있기 때문에 이와 같은 서비스를 건축가의 관점에서 직접 이용해보고 그 결과를 공유하고자 한다.

어떤 서비스를 이용했고 그 결과물이 프로젝트에 어떻게 사용되었는지 알아보자.

1.2.1 랜드북(Landbook)과 플렉시티(Flexity)

먼저 포럼디앤피 건축팀에서 이용한 서비스는 랜드북 가로주택(현. LB Developer)과 플렉시티이다.

간략하게 설명하자면 스페이스워크(SPACEWALK)에서 제공하는 랜드북(Landbook)은 다세대/다가구, 엘비디벨로퍼(LB Developer)는 가로주택정비사업을 중심으로 하는 토지개발 사업 타당성 분석 서비스고, 에디트콜렉티브(EDIT Collective)에서 제공하는 플렉시티(Flexity)는 주거, 상업, 업무, 숙박 용도의 건축물 기획설계 서비스다. 

여기에서 스페이스워크의 랜드북은 개략적인 검토 정보와 토지 정보를 무료로 제공하고 유로 웹 솔루션인 엘비디벨로퍼를 이용하게 되면 1시간 이내에 AI 설계안과 사업성 보고서 모두를 받아볼 수 있다.

방향과 LOD는 다르지만, 엘비디벨로퍼와 플렉시티 두 서비스 모두 빅데이터와 인공지능을 기반으로 해당 토지에 적용되는 기본적인 법규 검토, AI 설계안, 사업성 검토 등이 포함된 리포트를 제공한다.

엘비디벨로퍼는 가로주택 정비사업 대상지 검토에 따라 결과가 다른 몇 가지 안과 현재 자산가치 추정, 개발 후 자산가치 추정 정보를 정교하게 분석하여 리포트 형태로 제공하고 각 안은 투시도, 평면도를 포함한 AI 설계 결과와 사업 수지 분석 등으로 이루어져 있다.

반면에 플렉시티는 사용자가 직접 입력한 변수로 결과를 도출하는 파라메트릭 설계, 주차 계획에 특화된 것이 특징이다. 주차 계획은 AI가 법정 주차대수 산정 후 면적 내 최적의 주차장을 건물 코어와 연계하여 설계한다. 리포트에 3D 매스를 포함한 건축 개요와 면적 개요, 층별 개요 등은 제공되지만, 평면도는 포함되어있지 않다.

< 랜드북 가로주택(2019)과 엘비디벨로퍼(2021), ⓒ 2020 SPACEWALK 제공, 양푸른누리 재구성 >

1.2.2 랜드북 가로주택의 활용

2019년 5월, 가로주택정비사업 지명입찰 건으로 프로젝트 의뢰 요청이 들어왔다.

포럼디앤피에서는 2018년 디지털트윈 관련 국가연구과제 준비 과정을 시작으로 교류하게 된 스페이스워크의 활동에 관심을 두고 있었고 랜드북 서비스가 실제 프로젝트에 어떻게 사용될지 궁금했다. 리서치 차원에서 스페이스워크의 가로주택정비사업 사업타당성 검토 서비스(신속 사업성 검토 서비스)를 이용하여 프로젝트를 진행하게 됐다.

프로젝트 진행 의향을 전하자 주소 정보만으로 개략적인 규모검토와 수익률 산정이 가능한 랜드북의 일반적인 소규모 토지 개발 사업성 분석과는 다르게, 보다 정확한 분석을 위하여 스페이스워크에서는 대상지 여부 확인서, 분석기준, 분석기준 변경 신청서를 보내왔다.

대상지 여부 확인서는 대상 필지, 필지 면적, 용도지역, 용적률, 가로구역별 최고높이 제한지역 여부, 건물 수, 층수, 노후도, 세대수, 건축물대장이나 필지 정보 등의 기본적인 사업대상지 정보, 가로주택 사업 대상지 여부를 확인할 수 있는 가로구역과 사업 대상지 면적, 기타 대상지 여부, 가로주택 정비사업 요건 만족을 위해 도로를 낼 경우의 관련 계획과 종후 전용면적 요구, 분담금 관련 상한 요구 등 사업의 특이사항으로 구성되어 있다.

분석기준의 경우 당시의 스페이스워크 가로주택정비사업 사업타당성 검토의 한계점과 유의사항, 종전자산과 종후자산, 그리고 사업성 분석기준이 안내되어 있으며, 분석기준의 변경을 원할 경우 사업에 맞게 분석기준 변경 신청서를 작성하여 제출함으로써 반영된다.

< 2021년 서비스 중인 LB Developer 시연 화면, ⓒ 2020 SPACEWALK 제공 >

현재 'LB Developer'라는 가로주택정비사업 사업성 검토 서비스를 개별적으로 운영하고 있으며 포럼디앤피에서 이용했던 2019년 서비스의 명칭, 방식과는 다소 달라졌을 것으로 예상된다. 추후 'Landbook 가로주택'이 아닌, 'LB Developer' 서비스를 이용할 기회가 있다면 그 과정과 내용도 공유할 예정이다.

< 랜드북 가로주택 브로슈어(2019), ⓒ 2020 SPACEWALK 제공, 양푸른누리 재구성 >

1.2.3 랜드북 가로주택의 활용 사례-성내동

프로젝트로 돌아가서 독자분들이 가장 궁금해하실 랜드북 가로주택정비사업 및 소규모주택정비사업 사업성 검토 보고서의 내용과 구성이다. 

보고서는 한계점 및 유의사항으로 시작한다. 1번부터 8번까지 유의사항의 요는 보고서 결과를 토대로 주체적인 판단이 필요하며 그에 따른 결과와 책임은 본인에게 있다는 것이다. 한마디로 어디까지나 보조 자료 활용하되, 사용자 스스로가 만족할만한 추가적인 검증이 요구된다. 

목차는 크게 1. 가로주택 정비사업의 이해, 2. 자주 묻는 질문, 3. 사업성 검토 결과, 4. 별첨 분석자료로 구성되어 있다. 3. 사업성 검토 결과의 경우 3-1. 사업지 현황, 3-2. 건축설계 결과, 3-3. 사업성 분석과 같이 주제에 따라 세부 목차로 나뉜다.

각 목차에 따른 세부 내용 구성은 다음과 같다.

　　　1. 가로주택 정비사업의 이해

• 가로주택과 소규모 재건축의 설명과 특징 안내
• 비례율과 분담금 등의 주요개념 설명
• 실제사례 소개

　　　2. 자주 묻는 질문

• 기존 주택 가치 평가 기준
• 분담금 관련 사항
• 분양 수입 계산 방식
• 비례율과 분담금
• 설계안 등의 분석 방식 안내

　　　3. 사업성 검토 결과

　　　3-1. 사업개요

• 사업 개요
• 가로주택 정비사업 근거법령
• 가로주택 정비사업 대상 검토
• 소규모재건축사업 근거법령 및 대상지 검토

　　　3-2. 건축설계 결과

• 1안. 3개 필지(1개 필지 제외)로 사업대상지에 도로 확보 후 가로주택 정비사업 진행
• 2안. 사업대상지에 도로 확보 후 가로주택 정비사업 진행
• 3안. 3개 필지(1개 필지 제외)로 소규모주택정비사업 진행
• 각 안에 대한 3D 조감도, 설계안, 세대 평면도, 건축개요, 주거개요, 타입 평면도, 전문가 검토 의견

　　　3-3. 사업성 분석

• 각 안에 대한 사업수지 분석
• 분석 주요사항 및 결론
• 조합원 분담금 산출
• 민감도 분석
• 분담금 변화

　　　4. 별첨 분석자료

• 현재 자산가치 추정 분석기준 및 추정근거
• 개발 후 자산가치 추정 분석기준 및 추정근거
• 전유부 리스트 호별 정보

보다 상세한 보고서 내용은 추후 포스팅을 통해 공유하도록 하겠지만, 상기 내용만으로도 설계자동화 서비스에 관심 있고 이용을 고려 중인 사용자들에게 보고서 내용을 유추하는 데 도움이 되었으면 한다.

< 2021년 서비스 중인 Flexity 시연 화면, © EDIT Collective Corp. 제공 >

1.2.4 플렉시티 활용

21년 2월, 두 건의 규모 검토 문의가 들어왔다. 두 토지 모두 대지면적 500평 이상의 규모로 일반적인 대지었기에 플렉시티를 이용해보기 좋은 사례로 판단하고 플렉시티의 결과물을 규모 검토 기초자료로 사용해보았다. 실제 설계를 진행하며 플렉시티의 결과물을 어떤 방식으로 어느 정도까지 활용할 수 있는지 파악하기 위한 리서치기도 했다.

플렉시티의 실행 방법은 매우 직관적이다. 플렉시티에 접속하여 지적도상의 토지를 선택하면 해당 토지에 적용되는 용적률, 건폐율, 최고 높이, 층수 등이 산정된다. 다음으로 용도와 시설에 따른 세부 용도, 층수, 층별 높이를 설정한 후 지하주차 계획 우선 여부와 주차 대수만 입력해주면 기획설계 실행이 가능하다.

참고로 주거용도에서 단독주택, 다가구주택, 다세대주택을 선택하게 되면 필로티 구조 여부, 엘리베이터 설치 여부, 서비스 면적 포함 여부 등의 세부 설정 체크박스가 추가적으로 생성된다.

기획설계 실행 버튼을 클릭하면 입력값에 의해 법규 검토와 기획설계, 사업성 검토 결과가 7초 내에 완료된다. 기획설계 결과물은 웹상에서 3D로 확인할 수 있고 좌측에 위치한 탭에서 최초 입력값과 약식 사업성 검토 단가 수정이 가능하고 이를 실시간으로 반영한다.

지난 21년 3월 15일(월)에 플렉시티에서 진행한 웨비나에서 알게 된 정보로 국내에서 유일하게 브이월드 지형 3D 데이터 사용허가를 받아 지형 고저차 판단이 가능하다고 한다.

1.2.5 플렉시티 활용 사례-역삼동, 장교동

플렉시티의 경우 기존 검토 내용을 웹에서 리포트 형태로 변환하여 리뷰 및 출력이 가능하다. 아무래도 가로주택정비사업과 같이 검토할 토지의 개수가 많거나 사업 가능 조건 파악이 이루어지지 않아도 되다 보니 사용자가 주도적으로 서비스를 이용할 수 있게 설계되어있다. 별것 아니지만, 상세 리포트를 PDF 파일로 출력할 때 리포트 표지 정보 수정 기능을 제공한다는 점에서 사용자 입장에 조금 더 초점이 맞춰져 있다는 느낌을 받았다.

이제 규모검토 상세 리포트의 내용을 살펴보자. 구성은 다음과 같다.

　　　대지현황

• 지형형상과 지형높이, 공시지가를 포함한 기본 개요
• 합필 계획여부
• 기준 토지의 대지 현황 지적도(2D)

　　　계획 건축개요

• 조경면적과 주차계획을 포함한 기본 건축개요
• 용도, 층수, 층별 높이 등의 계획 기준
• 최대 용적률, 최대 건폐율, 최고 높이, 최대 층수 등의 대지 제한
• 층별 용도와 건축가능영역, 주차장계획이 포함된 기획설계 결과물(3D)

　　　면적개요

• 용도별 면적표
• 분양 면적표
• 층별 면적표

　　　사업성 검토

• 분양 수입
• 임대 수입
• 지출
• 기타 고려해야할 지출
• 수익
• 사업성 검토 기초 자료

　　　[첨부1] 세부 법규 검토 내용
　　　[첨부2] 건축법규 검토 근거자료

　　　[첨부3] Flexity 리포트 유의 사항

이렇게 생성된 리포트에는 사업성 검토 기초 자료와 더불어 어떤 법규를 검토했는지 알 수 있는 세부 법규 검토 내용, 근거자료도 첨부되어 있어 자료 검증에 용이하게 사용되었다.

1.3.1 건축가의 관점에서 본 설계자동화

건축사무소 사용자 입장에서 두 서비스를 바라보면 랜드북 가로주택은 완성품, 플렉시티는 커스터마이징이 가능한 조립품의 느낌으로 다가온다. 물론 비용과 규모의 차이도 있지만, 기본적으로 접근하는 방향이 다르다.

랜드북 가로주택은 사업의 규모가 있는 만큼 사업 가능여부 판별, AI 설계안과 사업성에 대한 의견 첨부 등 서비스 제공사의 인력이 개입되는 구조로 부동산과 개발의 입장에서 실제 개발에 필요한 요소를 반영하여 사업성 분석 관련 데이터를 면밀하게 다룬다.

< 스페이스워크의 설계자동화 단계, ⓒ 2020 SPACEWALK 제공 >

토지와 법규 제한에 따라 여러 AI 설계안을 도출해내고 이를 사업성 분석 자료로 평가하여 사용자로 하여금 비교가 용이하도록 한다. 물론 조감도, 배치, 타입 구성, 타입별 평면 등 직관적인 표현도 모두 제공하지만, 여기에서 사용자는 자연스럽게 설계 방향이 아닌 사업성에 대한 논의를 주로 하게 된다.

가로주택 리포트 별첨 자료에는 빅데이터를 활용한 자산가치 분석이 담겨있다. 건축가가 수집하여 정리하기 어려운 이런 자산가치 관련 분석자료는 AI 설계안을 제외하더라도 의미 있게 사용 가능하다.

플렉시티는 서비스 제공사와 별도의 커뮤니케이션 없이 웹을 통해 운영되는 구조로 건축 계획의 입장에서 실제 건축가가 설계를 접근하는 방식에 초점을 맞추고 있다.

기본적인 토지와 법규의 제한, 주차 구성과 더불어 사용자의 요구를 만족하는 프로그램 조닝(Zoning)이 주요 결과물이다. 면적표상 전용, 공용, 기전실 등이 나뉘어 있지만, 평면도를 제공하고 있지는 않다. 사업성 검토 부분은 가볍게 참고할 만한 정도의 수준으로 플렉시티 운영진도 '더 좋은 AI 계획안을 구현하는 것이 더 정확한 사업성 검토로 이어진다'는 입장을 가지고 있다.

< 플렉시티의 설계자동화 단계, © EDIT Collective Corp. 제공 >

기획설계 결과물은 높이 제한, 정북사선, 일조, 주차 등이 반영되기 때문에 계획에 큰 영향을 주는 요소를 신속하게 검토하고 설계의 방향을 잡는 데 도움이 된다. 

1.3.2 맺으며

건축 프로세스 특성상 일단 프로젝트가 시작되면 투입되는 시간과 비용이 크고 불가역적인 부분이 많다. 기본적으로 다양한 이해관계자와의 협업이 이루어지므로 변경 사항에 대한 부담이 있어 계획하는 입장에서는 더욱 보수적으로 접근하게 된다.

특히 가로주택정비사업과 같이 장기간 진행되는 프로젝트의 경우 외부요인에 의해 실제 결과가 예측과 달라지는 리스크가 항상 존재한다. 이런 점을 서비스 제공자들도 잘 알고 있기 때문에 제공되는 결과물의 한계점을 유의사항으로 명시하고 있다.

그럼에도 불구하고 역량에 따라 활용도는 달라지겠지만, 관련 프로젝트가 처음이거나, 반대로 익숙한 사용자라면 빠른 시간 내에 니즈가 반영된 결과물과 관련 정보를 확보하여 그만큼의 시간과 비용을 더 집중하고자 하는 곳에 쏟을 수 있다는 점에서 이러한 시도와 흐름에 대해 반가움이 크다.

훗날 여러 변동 사항에도 민감하게 반응하여 결과물 일부 혹은 전체에 대해 보증할 정도의 고도화되고, 일반적인 계획에서 더 나아가 각자의 디자인 철학이 담긴 설계자동화 시스템이 구축되길 기대한다.

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[ 주거공간 | 공동주택 ] 재건축의 이해-소규모 주택재건축사업

2021년 3월 25일

연구기획 및 내용검수 |  이인기

연구수행 및 내용작성 | 양푸른누리

대표 건축가 이인기 | (주)포럼디앤피 공동설립자로서, 한국과 프랑스에서 수학하며 건축가의 언어를 실현하는 설계방법 및 건축환경을 지속적으로 연구하고 실행하고 있다. 특히 합리성과 투명성을 요구하는 시대적인 변화속에서 건축가가 어떠한 방법으로 자신의 가치를 높일 수 있을까? 라는 질문을 계속하면서, 실무프로젝트와 더불어 대학원 수업 및 외부강연을 통해 발주자-설계자-시공자 역할을 하는 사람들에게 건축을 바라보는 건강한 관점과 인식을 확산시키고 있다.

건축가 양푸른누리 | 경기대학교에서 건축을 전공하고 경영학을 복수전공했으며, 현재 (주)포럼디앤피의 건축가로서 실무를 담당하고 있다. 건축과 데이터를 접목하는 역량을 쌓아가고 있으며 BIM과 VR 등 설계의 질을 높일 수 있는 기술환경을 적극 활용하고 있다. 무엇보다 건축가로서 갖추어야 할 건강한 자세에 대해 질문을 하고 있으며 프로젝트뿐만 아니라 자신의 역량을 토대로 외부에서의 강의 활동도 수행한다. 건축프로젝트에 필요한 상황에 대한 이해도가 높고 뛰어난 공감 능력을 토대로 프로젝트의 과정을 원활하게 하여 포럼디앤피에서 추구하는 건축 환경을 경험하도록 돕는다.

(주)포럼디앤피 | 2008년 세 명의 건축가가 설립한 (주)포럼디앤피는, 아키테라피라는 건축철학을 실현하기 위해, 현대사회에 필요한 건축의 혜택을 탐구하고 실천했으며, 양질의 건축을 실현하기 위한 기술역량을 갖추고 있다. 마스터플랜, 주거, 종교, 의료, 복지, 상업, 문화시설 분야에서 작업했고, 현재는 건축건설사업의 전과정인 기획-설계-건설-운영이라는 프로세스의 리더로서 건축가를 정의하고 작업을 하고 있다. 특히 데이터를 접목한 디지털건축과 스마트시티라는 분야에서 특화된 위치를 확보하고 있다.

( 연구 및 상업용도 활용시 출처를 밝히고 사용하기 바랍니다)

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