[ 주거공간 | 공동주택 ] 재건축의 이해-소규모 주택재건축사업

재건축의 이해-소규모 주택재건축사업

서울특별시 강동구 성내동 일원  

< 대상사업지 공간정보, 출처 : 브이월드 >

1. 검토과정(Work Log)

• 사업지 개략조사 (2019.5~)
• 입지
• 공시지가추이
• 개발가능성 
• 사업지 현장방문 및 진행상황 점검(2019.5~)
• 예산범위 : 보유자산 및 가용예산
• 사업주체 : 세대주(조합구성예정)
• 사업목적 : 
• 사업일정
• 사업지 기초자료 파악(2019.5~)
• 규제사항 : 법정사항 / 토지 및 건물상태 / 소유권
• 프로그램 : 시설배치 / 세대구성 / 층별계획
• 디자인 : 사업가치 및 주거환경 / 특화설계
• 사업추진 관련정책검토(2019.5) :
• 정책검토
• 추진사례
• 정책추세 및 장단점
• 사업현황 진단의견(2019.5)
• 사업정의
• 사업목적
• 사업지개요 
• 사업지활성화방안
• 사업성검토(2019.6)

2. 사업현황 진단의견

사업개요 | 검토 사업지는 서울시 성동구 성내동에 위치한 Y연립(3개 필지, 총 1,571m2, 1989년 준공, 총 30세대)와 인접한 S빌라(1개 필지, 296.9m2, 2001년 준공,총 8세대)이며, 현재의 노후한 주거환경개선을 개선함으로서 세대 및 단지내 거주환경, 소유주의 자산가치, 도시환경개선 및 개발의 이해관계자의 수익성을 기대하는 사업이다.

검토배경 | 본 검토는 2018년 OO월 Y연립 30세대 소유주 전원이 재건축사업에 동의를 마친 후 사업운영진이 설계사를 선정하는 과정에서 2019년 5월 진행상황을 자문하는 내용이다. 통상적인 재건축사업에서 보듯이 현재 설계사를 선정하기 위해 사업성, 건축계획, 수행실적 및 추진계획과 더불어 사업추진과정을 원활하게 진행할 역할이 필요한 상황이다.

구독대상 | 진단과정을 공유하는 이유는 다양한 이해관계자에게 적합한 정보를 통한 비젼과 추진동력을 제공하고자 하는 것이다. 사업주체인 소유주에게는 사업추진에 대한 근거를 제공하고, 거주자에게는 사업을 통한 거주환경의 질적향상을 제공하고자 함이다. 또한 도시정비사업을 관할하는 관할지자체에게는 관련정책이 성공적으로 실현할 수 있도록 지원사례를 갖도록 하는 것이다. 또한 사업에 참여할 수행팀(설계/건설 및 분양)에게는 양질의 창작과 건설이 가능한 사업환경을 기대하고 참여할 수 있도록 해야 할 것이다. 물론 이와 유사한 사업을 추진중인 사람들에게도 유익한 정보가 될 수 있다.

용어이해 | 사업을 추진할 때는 용어에 대한 이해를 분명하게 해야 한다. 특히 대규모 사업비를 소요하는 도시 및 건축사업은 관련법에 근거하여 가부를 결정하기 때문에 용어를 혼돈하고 대수롭지 않게 사용할 경우 사업주체와 허가권자 그리고 설계 및 건설사 등 수행자들 사이에 한 두 단어 차이로 인해 사업전체를 재검토하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.

3. 사업환경의 설정

사업의 목적과 목표 | 어떠한 경우에도 사업의 목적을 사업주 스스로가 확인하고 목표를 구체적으로 설정해서 공유하는 것이 중요하다. 그렇지 않으면 사업주의 소유권을 기반으로 하는 건설사와의 금융자금 및 분양으로 진행되는 재건축 사업의 속성때문에 사업이 진행될 수록 초기에 수립했던 "사업주의 요구"는 의미가 희박해진다.    

현황파악과 목표설정의 중요성 | 다양한 사업시나리오가 가능한 재건축 사업은 "무슨 방식으로 사업을 해야지?"라는 사업방법에 대한 논의보다, "보유한 사업지의 조건은 어떻지?"라는 현황과 "우리가 사업을 통해 무엇을 얻어야 하지?"라는 요구에 집중하는 것이 출발이다.

재건축은 동업 | 재건축사업의 본질은 그 어렵다는 '수 십명이 자기자본을 최소화하면서 하는 하는 동업'이다. 사업 초기에는 비용이 들어가지 않기 때문에 '잘 되겠지 또는 잘 해보자"라는 정도로 가볍게 시작하지만, 사업이 구체화 될 수록 비용이 구체화되고 서로가 생각하고 기대하는 모습이 얼마나 달랐는지를 확인하면서 심각한 어려움을 겪는다. 그래서 사업에 참여하는 사람들의 '이해'가 우선이고 이 과정을 거치면 여럿이 함께 할 때 얻을 수 있는 장점을 누릴 수 있는 것이다.

돈을 쓰는 방식과 돈을 버는 방법은 개개인의 철학이다. 서로가 설득할 수 없음을 인정해야 한다 

4. 이 사업지는 어떠한 곳일까? 여러 관점의 관찰

제한조건 관점 | 사업지에 해당하는 규제사항을 알기 위해서는, 다음 세 가지 사항을 기초자료로 확보해야 한다. 토지의 규제사항을 다루는 <토지이용계획확인원>, 토지 및 건물의 상태를 파악하는 <토지 및 건축물대장>, 사업주체 등 거래 및 소유현황을 확인하는 <등기부등본>이다. 조합에서는 이 내용을 설계검토를 하는 건축사의 업무라고 여기는 경우가 있는데 이는 사업주가 스스로 확인한 상태에서 수행팀에게 제공하는 것이 위험을 줄이는 방법 중 하나다.  -> 기초자료수집

개발정책의 변화 | 대규모 재건축보다 도로 및 규제로 개발이 어려운 도시 내 중소규모의 재건축을 정책적으로 활성화하는 것은 앞으로도 지속될 것이다. 특히 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>은 복잡한 행정상의 사업추진과정을 생략함으로서 평균 8년인 기존 도시정비사업 소요기간에 비해 5~6년 정도 단축한 2~3년으로 바꾸었다는 점이다.

자산가치의 관점 | 현재 대상지의 자산가치를 개략 조사하면, 거래가는 평당 2,300~2,500으로 공시지가의 약 2.2배 내외로 볼 수 있다. 그리고 최근 주변의 공시지가와 실거래 사례를 토대로 비교하면 본 사업지는 2016년 이후 성내동 내에서도 평균가에 비해 비교적 높게 평가되고 있으며 그 추이가 상승하고 있다는 점이 중요하다. 특히 최근 감정평가는 사업지의 개발조건의 정도뿐만 아니라 거래가를 보다 실제적으로 반영하는 추세이기 때문에 이러한 변화는 의미를 갖는다.

시설계획의 관점 | 기본적으로 본 사업지는 4개의 필지를 기준으로 살펴볼 수 있다. 규모는 용적률 200%와 건폐율 60%의 동일한 조건이다. 배치 및 동선은 OOM 도로 두 곳을 면하고 있으며, 건물의 형태에 영향을 주는 일조 및 도로사선 등의 조건에 특별한 제약은 없어서 서비스면적을 확보하거나 건축계획을 특화시킬 수 있는 가능성이 높다. 주차계획에 따라 층별구성이 달라질텐데 기존 세대수를 유지하면서 신규 세대를 구성하려면 1층을 모두 주차층으로 사용하는 것이 일반적으로 보이나, 사업을 특화시키기 위해 지하주차를 활용하는 방안도 배제할 수 없다.  세대구성을 위한 층별계획은 주차계획을 결정하고 난 뒤 사업성과 교차검토해서 구성하고, 세대별 구성은 거주세대의 요구여부와 분양 또는 임대세대의 수준을 결정하는 것이 우선이다.

< 대상 사업지 현황. 출처 토지이용규제 지도서비스(네이버제공) >

다른 조건의 사업지와 가치의 이해 | 겨우 4필지를 검토하려고 해도 아래 이미지처럼 개발가능성이 다르고 계획조건이 다르다. 아래 발췌한 자료는 소규모 필지를 데이터기반으로 사업성 검토서비스를 제공하는 <랜드북>을 개략 활용한 것으로서 이렇게 다른 조건을 가진 사업지를 하나로 다루는 재건축이 복잡하다는 것을 이해할 필요가 있다. 본 사업지처럼 복합필지의 사업성을 검토하기 위해서는 별도로 검토를 의뢰해야 하는 사항으로서 기준없이 이것 저것 재건축 방식을 검토하는 것을 피해야 한다. 각각의 사업방식이 가진 특성이 있기 때문에 특정한 검토를 보고 이를 잘못이라고 판단하거나, 결정하고 한창 진행중인 결정을 번복하거나 검토를 위한 검토로 사업기간을 거의 소진하다가 사업이 멈추는 경우가 상당하다. 중요한 것은 사업목적을 설정하고 이에 맞는 개발방식을 지속적으로 검토할 수 있는 팀을 구성하는 것이 중요한 이유다.

< 사업지 해당토지별 개발조건 개략추정. 출처 랜드북 검토결과 일부발췌 >

5. 사업지 활성화 방안은 무엇일까?

정책적 추세 | 본 검토 대상지는 다세대(Y빌라)와 연립주택(S빌라) 재건축이 혼용된 경우다. 기본적으로는 도시정비사업의 주택재건축행위를 통해 개발을 추진할 수 있으며, 앞서 언급했듯이 최근 정책은 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>을 통해 일반조합들이 어려움을 겪는 행정상의 사업추진과정을 간소화하고 특정사업에 따라서는 개발조건을 완화하는 등의 정책을 근간으로 출발할 수 있다. 즉 자율주택정비사업, 가로주택정비사업. 소규모주택재건축의 방식 중 하나를 선택할 수 있다

가로주택정비사업 적용의 한계 | 우선적으로 절차, 계획, 사업성, 추진과정 등에서 혜택을 기대할 수 있는 가로주택사업이  본 사업지에 해당되는지 살펴봤으나 현재 조건에서 6미터 도로를 추가 확보해야 하는 것이 1차 제약 조건이다. 건축가능한 사업지를 도로로 할당하고 지상층을 다른 용도로 활성화하는 방식도 생각을 해 볼 수 있으나 도로로 점유할 면적이 전체 사업지에서 차지하는 비율이 커지면서 낮아지는 사업성을 설계로서 향상시킬 방안을 찾아야 하는 조건이다.

가로주택정비사업으로의 환경조성 | 가로주택정비사업은 기본적으로 소도로를 포함해서 도로로 둘러쌓인 블럭단위의 사업지를 대상으로 한다. 그리고 가능한 이 사업방식을 적용받을 수 있는 환경을 갖춘다면 정책과의 부합, 거주성의 측면, 사업성 등에서 기대할 수 있는 효과가 있을 것이다. 따라서 본 대상지의 경우에는 현재 속한 블록 중 세대수가 적은 5개 인근필지와의 공동개발을 모색하는 것도 하나의 방법이다.

소규모 주택재건축의 적용 | 현황기준으로는 본 사업지는 '200가구 미만의 다세대·연립주택에서 추진하는 단지형 정비사업인 ‘소규모 재건축’을 적용할 수 있다. 이를 사업추진의 법적기준으로 보고 시설용도 및 사업조건을 검토할 필요도 있다.

<사업지 개요, 출처, 포럼디앤피 자료 업데이트 중>

6. 사업 추진을 위해 필요한 무엇을 갖추어야 할까?

이해관계자의 이해 | 도시 및 건축사업은 민간이 소유한 사유자산임에도 불구하고, 이를 활용하기 위해서는 국가가 조성한 기반시설과 정책 및 법의 테두리 안에서, 빠르게 변화하는 시장의 흐름에 대응해야 하는 것이다. "왜 내 땅인데 마음대로 못해?"라는 사업주나, "아직 사례가 없어서 어려워요'라는 식의 허가권자, 그리고 "그렇게 하시면 안팔려요"라고 겁을 주는 건설사업자들의 태도가 하나라도 발생하면 갈등을 갖고 시작하게 된다. 직간접적이건 재건축은 각자의 역할에 대한 관점을 공감하는 것이 그래서 중요하다. 결국 모두가 자신이 처한 입장에서 좋은 환경을 만들려고 하는 것이다. 거주환경, 자산가치, 정책성과, 건설이익 모두 이를 충족하는 제안을 '창작(Design)'하는 것이 본질이다.

사업 절차는 어떻게 되는 걸까?

사업목적의 동의 | 아무리 시간이 소요되더라도 "왜 재건축을 하지?라는 질문에 대해 한 문장정도의 사업목적은 사업주의 전원동의가 반드시 따라야 한다. 왜나하면 재건축자체는 각자가 얻고 싶은 것을 이루어주는 '수단'일 뿐이며, '사업주의 요구'가 분명하게 정의돼 있지 않을 경우 사업추진과정의 '방식'에 있어서 심각한 위험요소로 작용하기 때문이다. "왜 하는거야? 뭐가 좋아지는 거야?"라는 간단한 질문에 답할 수 없다면 목표를 정할 수가 없는 것이다.

사업목표의 결정 | 재건축을 하자고 계획을 세우는 즉시 시간과 비용을 투자하는 것이다. 스스로가 공부를 해가며 하는 것이나 이를 보다 전문적으로 수행하는 곳에 의뢰를 하거나 결국 비용이 발생하는 것은 동일하다. 그래서 재건축을 시작할 때는 목표를 작성을 해야 한다. 가능한 객관적으로 확인할 수 있는 분담금 예산, 목표 평형, 자금운용일정, 거주 또는 임대 등 거창한 항목이 아니라 작고 구체적인 목표를 세대주별로 모아서 통합하는 것이 좋다. 이것이 사업주로서의 첫번째 요구정의서이며 사업이 종료되는 때까지 유지되는 기준이다.

사업추진절차의 결정 | 재건축을 포함해서 건축사업은 기획(규제사항/요구사항/사업성검토/시설컨셉)-설계-시공-분양-사용 의 절차를 반드시 겪는다. 사업방식별 절차라고 소개돼 있는 것들은 위 절차에 속하는 하부과정이며 큰 프로세스는 변하지 않는다. 각 단계별로 할 일이 정의돼 있고, 이를 하기 위해 필요한 자원(사람-시간-비용)을 개략 책정하면서 전체 사업비를 추정한다.

사업추진 팀의 구성 | 많은 경우가 조합설립을 준비하면서 설계자나 시공사부터 선택을 하고 싶어 한다. 왜냐하면 이들을 통하지 않고서는 사업이 어떻게 진행될지 또는 어떻게 지어질지를 눈으로 볼 수가 없기 때문이다. 물론 설계자나 시공사는 전체 사업에서 각자의 역할을 잘 알고 있고 능숙하게 수행할 준비가 돼 있다. 그러나 문제는 기획단계에서 중요한 것들을 거의 결정하게 되는데 이 역할을 간과한다는 것이다. 개개인의 자산을 다루는 재건축사업은 기획단계에서 발생하는 불확실한 내부의견과 외부조건을 객관적인 관점으로 통합해서 주도적으로 발전시키는 역할의 유무가 중요하다.

프로젝트운영관리의 중요성 | 제한된 조건에서 무언가를 완료해야 하는 것을 프로젝트라고 한다. 재건축은 매우 복잡한 프로젝트 중의 하나다. 프로젝트에 필요한 (위험요소-일정요소--예산-조직-승인) 등을 항상 볼 수 있는 문서로 작성해서 공유하는 것은 사업의 성패 또는 품질을 가늠하는 중요한 요소가 된다. 아래 글은 혼자서 책임질 수 없는 사업이라면 꼭 지켜야 하는 생각이다.

"눈으로 확인하고, 숫자로 이해하고, 과정을 기록하라"

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2019년 5월 23일

건축가 이인기

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건축가 이인기 | (주)포럼디앤피 공동설립자로서, 한국과 프랑스에서 수학하며 건축가의 언어를 실현하는 설계방법 및 건축환경을 지속적으로 연구하고 실행하고 있다. 특히 합리성과 투명성을 요구하는 시대적인 변화속에서 건축가가 어떠한 방법으로 자신의 가치를 높일 수 있을까? 라는 질문을 계속하면서, 실무프로젝트와 더불어 대학원 수업 및 외부강연을 통해 발주자-설계자-시공자 역할을 하는 사람들에게 건축을 바라보는 건강한 관점과 인식을 확산시키고 있다.

(주)포럼디앤피 | 2008년 세 명의 건축가가 설립한 (주)포럼디앤피는, 아키테라피라는 건축철학을 실현하기 위해, 현대사회에 필요한 건축의 혜택을 탐구하고 실천했으며, 양질의 건축을 실현하기 위한 기술역량을 갖추고 있다. 마스터플랜, 주거, 종교, 의료, 복지, 상업, 문화시설 분야에서 작업했고, 현재는 건축건설사업의 전과정인 기획-설계-건설-운영이라는 프로세스의 리더로서 건축가를 정의하고 작업을 하고 있다. 특히 데이터를 접목한 디지털건축과 스마트시티라는 분야에서 특화된 위치를 확보하고 있다.

( 연구 및 상업용도 활용시 출처를 밝히고 사용하기 바랍니다)

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